旧房是租好还是卖好？

转：案例

现有住房调新房

王达28岁，是一名医药公司的销售代表，月工资6000元，全年约有各种花红及奖金3万元。妻子邱梅是一位公务员，月收入5000元，年底双薪，夫妻打算2年后为家里添个新丁。

王达夫妇现居住房为75平方米两房一厅的旺区二手楼，现月供2314元，目前该房市价50万元，月租2500元。两人有现金1万元、股票8万元，邱梅全额社保、补充养老保险及补充医疗保险齐备，而王达只有普通社会保险。

王达夫妇打算2年后将邱梅父母从老家接到广州，帮忙带小孩，到时须置换一套更大的三房或四房居室，最少要80万元。

分析

开支较大，投资风险性高

中行理财师徐星艳认为，目前王达家庭现金类流动资产仅能满足1个月开支需要，明显低于3个月的最低标准，难应付突发性财务风险，建议增加应急金，将2万元股票及现金1万元均转为货币基金。另外，两人日常开支较大，建议将生活开支控制在每月2000元以内，娱乐开支各控制在1000元以内。

目前，两人无任何商业保险，特别是王达连社保额度都不充分，可先为王达购买一份包括意外、医疗、人寿险的综合保险，20年期每年缴6000元左右，待资金充裕时再为两人补充健康及养老保险。从投资情况来看，王达全部投资金为股票，风险较高，在没有时间及较好投资技能的情况下，建议将其余6万元股票转为历史业绩较好的股票型基金。

支招

卖掉旧房，资金安排更从容

王达夫妇将购置新房的预算定为80万元，如按6成30年贷款，首付32万元计算，月供需达2915元。

处置方案一：出租

若将旧房出租，每月2500元租金可部分抵扣新房按揭，其余415元从每月固定结余3700元中支出。每月结余中其余的3285元可以定期定额形式购买优质股票基金，以年收益率10%计算，则两年后本息合计约8.7万元，加上6万元股票转换后的股票基金，本息合计可达约16万元。两人每年花红及奖金在扣除旅游探亲及保险支出后还剩约1.9万元，可购买偏债型或混合型基金，假设年收益率为5%，两年后本息合计约3.9万元。通过合理搭配投资组合，两年后，夫妻二人共可积蓄约20万元，加上邱梅父母资助的15万元，共35万元资金。除了新房首付外，还有3万元左右支付小宝宝出生前后的各项开支。

原房产贷款将于2010年满期，此时宝宝约1周岁左右，旧房每月还贷资金刚好可以购买股票基金，到小孩准备上大学时，这笔钱的终值约100万元左右。

处置方案二：出售

如出售旧房，两人的换房计划可提前到今年。卖房后，夫妻二人可获得50万元现金，在偿还旧房贷款余额后，还有约43万元，首付32万元后，两人还剩下11万元。按月供2915元计算，家庭每月固定结余为3085元。如果将11万元全部投入基金，每月固定结余3085元也定期投入基金，假设基金年收益率8%，到小孩准备上大学时，这笔钱终值约214万元左右。在扣除了为新生儿出生准备的3万元后，其余基金资产及二人的花红和奖金可对家庭保障予以改善，并提前为二人的养老做好准备。

比较：

旧房售出更划算

如考虑新房装修，出租方案下家庭的财务状况比较紧张，而出售方案能以宽松的资金从容安排。其次，按目前的教育支出水平，考虑到通胀、孩子将来考研、出国留学等更高级教育等因素，预算终值在200万元左右的教育支出比较稳妥。此外，出售方案无需使用邱梅父母的15万元资金，二老可利用这笔钱潇洒地安排退休后的生活。因此建议小夫妻二人不应因为情感因素保留旧房，为保持较高的生活品质，应尽早出售旧房，置换新居。

开一家服装店难吗？开服装店之前要注意和准备啥？

开店的三个关键条件：“第一是地点；第二是地点；第三还是地点”。由此可见店铺的开发对于本企业专卖店的成功经营所具有的深远影响。盟主和加盟商之间需要紧密配合，全方位地思考和制定开店的策略，以最有效的方式制定和执行开店规划，包括市场分析、商圈调查、选址、装修、开业筹备和开张等。所有的配备、装置和货品也都应该在规定的时间内备妥。以便争取到最快、最高的经济效益。

二、流程

市场分析-商圈调查-选址-装修-开业筹备-开张。

分析：

1、考虑服饰店为新店，为减少租金，减少费用，店面积少点可以，因此决定先租10平方左右的店铺即可。

2、有两处繁华地段，但经营品牌就必须在此品牌一条街。只有在此街找店铺才有商业氛围。

3、须是经营一家综合店，才适合当地情况，因专卖一品牌风险较大。要含盖二线、三线品牌、配饰等。

选址：

开店，是眼下极受青睐的一种投资理财方式。的确，自己开店当老板，假如经营状况比较理想，不仅可使你的财产得到有效的保值增值，而且还能在心理上获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。

要开店，就不能不考虑选择店面的问题。有关专家曾经指出：找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。这话一点都不为过，开店不同于办厂开公司，以零售为主的经营模式决定了其店面的选择是至关重要的，它往往直接决定着事业的成败。那么如何才能选好理想的店面？有开店打算的人不妨参照下列做法——

第一步：选好地段和店面

选择经营地段要把握以下几个关键：

把握“客流”就是“钱流”原则在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。

客流量较大的地段有①城镇的商业中心(即我们通常所说的“闹市区”)；②车站附近(包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站)；③医院门口(以带有住院部的大型医院为佳)；④学校门口；⑤人气旺盛的旅游景点；⑥大型批发市场门口。

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注意因行制宜营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制宜。

第二步：作进一步的考察

在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况：

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。客流状况主要考察这些内容：①附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家(这些店家极有可能会成为你的常客)；②过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；③客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。

第三步：尽快拿下看中的店面

一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面？谈判自然是至关重要的。

谈好房租价格对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东侃价之前，你自己心里首先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；②预算一下，估计是有钱可赚的；③再向附近类似的门面打探一下，价位也是基本一致，说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行侃价谈判，就比较容易成功。

谈好缴付方式缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了。

还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。

谈好附加条件与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以使你节省不少开支。首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。

总之，要尽量争取节省开销。同时，你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这钱最终是要还给你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在了那儿，对于资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的“包袱”，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。

另外，还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待一段时间生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要你言辞恳切、入情入理地分析给房东听，并能主动限定延期期限，有些通情达理的房东是会答应的，这也可以为创业初期减轻不少经济负担

三、费用预算

1、预算(投资额为2000元左右做市场分析调查[主要是广州,东莞,深圳各地区流行趁势及进货行情]提前预付6个月店租，3000元/月合计18000元总计2万元)

(1)、装修：

A、灯具、全身模特X3、半身模特X2 1000元

B、店内装饰1800元(约10平方左右)

(2)、产品首批调货1.2万元(3个档次，其中主要中高档占65%，补充中档占30%，特价品、服装配饰占5%)(中高档次进价为40-50元之间\\\\中档次进价为20-40元之间\\\\特价,服装配饰进价为5-15元之间)

四、经营效果分析：

a)经过一年的销售，基本收回投资成本，以每月月销1万计算(年营业总额12万元，除去产品成本(因产品折扣率不同，此处不详细说明)大约6万元，毛利为6万元，全年费用：

i.店租：3000元/月*12=36000元/年

ii.员工工资：1人(导购1名)1000元/月*12月*1人=12000元，提成：3600元/年3%提成,工资总计：15600元

iii.工商税务等：1800元/年

iv.水电费、电话费：500元/月*12月=6000元/年

v.广告投入：2000元/年

以上汇总，全年费用为2.54万元，全年纯利为：6-2.54=3.46万元

b)第二年收入计算：每月纯收入为：3.46万元/12月=0.288万元

店面的成败在于管理和销售，这两个方面管理好了，那么赢利也为期不远了。