一、房地产开发在运行当中有几大步?

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。

(五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。

(六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作。

（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。

（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。

（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。

（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

这些也只是一个流程而已，具体的还要你自己去了解和时间了。

二、房产证没办下来可以改名字吗？

如果契税已经缴纳，或者住房按揭贷款已经办理，购房合同已经房管备案，这个情况，是不能更改房产证名字。

如果购房合同没有备案，可以找开发商协议，重新签署购房合同，替换之间那一份购房合同，就可以达到变更房产证名字目的。

三、土地一级开发模式

简单说 ：一级开发应该是政府行为，但是政府资金有限，就会用开发商的钱来进行拆迁等，目的是达到土地出让标准，最后采用招、拍、挂的形式，出让给给他钱的开发商，前期一级开发的钱可以抵土地出让金，一般资金链雄厚的企业才能做一级开发，主要是开发商信誉好，实力强。 “城市运营商”概念的提出，它为解决政府和房地产开发企业两者的有限性，寻求两者优势互补的结合点提供了新的思路。城市运营商成为政府和开发企业中间的一种组织形态。应该会涉及到一级开发。

四、房屋购销合同能更名吗

如果你还没有取得产权证，可以更名。只是比较麻烦。

你要争取到开发商的支持，开发商和你共同签署一个撤销合同的申请，撤销该合同，然后重新签订重新备案。

一般的开发商给点更名费就可以更名的，但是有的开发商也不配合。如果你在开发商有朋友熟人，很好办而且也不会收更名费的，要是没有熟人就麻烦一点。

如果你的房子已经取得了产权证，更名则属于二手交易，涉及的费用将会很多。

五、物业顾问是做什么的？

通常来说,开发商还没有盖好房子的时候物业公司就已经进入了.对于老的小区,以前可能没有物业公司的,通过适当改造也可以引进物业管理公司.总之,物业管理公司就是对已经建成的物业进行管理的公司. 一般来说,开发商和物业管理公司是两个完全不同的公司.有些开发商自己也有下属的物业管理公司比如国内有名的万科等,开发了楼盘以后直接交给自己的下属物业公司管理.随着市场化及国家法律法规的逐渐规范,由开发商开发后直接交给自己下属物业公司的现象会逐渐减少.一般要进行公开的招投标来确定是哪一家物业公司来进行管理. 有专门的物业管理公司,而且现在专门的物业管理企业规模也越来越大,管理也比较规范,具有很大的竞争力,还有专门从事物业顾问的企业等等.

六、期房首付什么时候交？是在房子盖好后交吗？还有什么时候开始贷款按揭？

开发商取得预售许可证也就是开盘后就会要你付首付。付完一周内贷款的，开发商会给不少的优惠。房子盖好就是现房，而不是期房了。